Certes Kwaliteitsmakelaars

Sparen VS beleggen in Vastgoed

17-04-2012

Iedereen weet dat beleggen in aandelen niet zonder risico's is. De financiële crisis, gevolgd door de algemene economische crisis van 2008, ligt nog vers in het geheugen. Maar ook het faillissement van Lernout & Hauspie, dat overigens plaatsvond in goede economische tijden, zijn we nog lang niet vergeten.

Sparen leek een goed alternatief. Maar ook dat heilig huisje blijkt nu niet zo heilig meer. De faillissementen van veel grootbanken en de reddingsoperaties door de overheden tijdens de financiële crisis van 2008 en de bankencrisis van 2011 ondermijnen het vertrouwen van spaarders in hun banken.

De verhouding inflatie - rente die we momenteel meemaken, zorgt ervoor dat elke spaarder momenteel aan koopkracht verliest. Op dit ogenblik is er geen enkele Belgische bank die meer intrest betaalt dan de inflatie bedraagt.

Een spaarder zou voor minder uitkijken naar alternatieven. Dus durft de Belgische spaarder wel eens in de richting van vastgoed te denken. Maar is vastgoed wel een veilige belegging? Hieronder zetten we een aantal concrete feiten op een rij die aantonen dat u met een gerust hart kan beleggen in vastgoed. Het advies van een betrouwbare vastgoedmakelaar is daarbij wel aangewezen.

Stabiele Belgische vastgoedmarkt

De Belgische vastgoedmarkt heeft het ondanks de crisissen van de afgelopen jaren goed gedaan en blijft vandaag ook nog sterk presteren. Ze is zelfs al meer dan 20 jaar zeer stabiel gebleken. Toch zijn er veel factoren die invloed hebben op een vastgoedmarkt. Hieronder enkele fiscale maatregelen en wetten die specifiek zijn voor de Belgische vastgoedmarkt.

Weinig speculatie door particulieren

Overdrachtskosten (registratie: 10% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië + notariskosten) zijn hoog en maken het niet attractief om als particulier “handel” te drijven met vastgoed. Dit heeft als gevolg dat er maar weinig huizen van de hand moeten zodra het economisch minder gaat. Dit zorgt voor minder paniek en werkt een stabiele markt in de hand.

Weinig overgefinancierde woningen

Belgische banken verlangen een relatief hoge eigen inbreng bij de financiering van een woning. Ook is het bij wet verboden om de “overwaarde” van uw woning te herfinancieren. De fiscale aftrekbaarheid van interesten en aflossingen zijn in die mate beperkt dat hoge vastgoedschulden geen verdere belastingbesparingen met zich brengen, dit in groot contrast met onze Nederlandse buren. Zelfs bij een stevige prijsdaling is de resterende schuld op de meeste woningen lager dan de marktwaarde van het goed. Voor de meeste mensen dus geen reden tot paniek. Transacties blijven mogelijk en de kans op een neerwaartse spiraal is relatief klein.

Deze fiscale maatregelen en wetten lijken op het eerste zicht negatief voor de vastgoedmarkt in het algemeen. En ze maken  toetreden duur en moeilijk. Je moet dus al over heel wat financiële middelen beschikken om vastgoed te kunnen verwerven. Maar op lange termijn zorgen ze voor de nodige stabiliteit. De overheid heeft dus middelen om de vastgoedmarkt stabiel te houden. Hopelijk houdt dit duurzame beleid stand.

Welk type vastgoed?

Er zijn natuurlijk verschillende types vastgoed om in te investeren. We beperken ons hier tot de woonmarkt. De retail- en kantorenmarkt houden meer risico (meer conjunctuurgevoelige markten) in en zijn dus niet te overwegen als u vertrekt vanuit uw  positie als spaarder. U kiest als spaarder immers voor veilig beleggen.

De vergrijzing en gezinsverdunning verhogen de vraag naar kleinere appartementen. Dat heeft niet enkel met woonbehoefte en kostprijs van vastgoed te maken, maar ook met de onderhoudskosten, belastingen op vastgoed en energiekosten.

Vastgoed blijft belangrijk voor de gemiddelde Belg. Maar de tendens dat de woning niet meer ten koste van de kwaliteit van het leven mag gaan, is duidelijk aanwezig. De gemiddelde gebruiker is bereid om daar vierkante meters voor op te offeren. Zowel in grond als in woonoppervlakte. Op kwaliteit, comfort, een centrale ligging en energiebesparende maatregelen mag dan weer niet bespaard worden. Het is dus duidelijk dat we kleiner gaan wonen. Als belegger ligt het voor de hand om hier op in te spelen. Bovendien stellen we vast dat de huurmarkt weer aantrekt. De Vlaamse huursubsidies hebben hier zeker een positieve invloed.

Er zijn tal van elementen waar u op moet letten bij de aankoop van een woning voor de verhuur. Zo is het profiel van de koper/gebruiker in veel gevallen vergelijkbaar met die van de huurder/gebruiker. Een koper/gebruiker zal echter ook meer aandacht hebben voor de ligging en de onderhoudskosten. Als belegger kijkt u natuurlijk ook best naar de onderhoudskosten. Locatie lijkt in eerste instantie niet zo belangrijk voor de belegger, maar is dat wel. Als u uw vastgoed ooit wilt verkopen, is de kans groter dat u aan een koper/gebruiker zal verkopen dan aan een andere belegger. Het is dus van belang u af te vragen welke eisen een koper/gebruiker zou stellen. Locatie is vaak de belangrijkste parameter.  En uw rendement is ook afhankelijk van de verkoopprijs na bijvoorbeeld 20 jaar.

Kijk ook naar het beheer van het gebouw. Het moet niet noodzakelijk een kleinschalig gebouw zijn, op voorwaarde dat het professioneel beheerd wordt. Bekijk ook de optie van rentmeesterschap. Een moeilijke huurder zou u het leven wel eens zuur kunnen maken.

Rendement

Als we over rendement spreken is het van belang een onderscheid te maken tussen het rechtstreekse rendement (huur) en de meerwaarde (verkoop na x aantal jaar).

Het rechtstreekse bruto-rendement is gebaseerd op de verhouding kostprijs/huuropbrengsten en ligt tussen de 3,5% en 4% voor recent vastgoed met weinig of geen onderhoudskosten. Dit lijkt weinig, maar is vandaag de dag hoog in vergelijking met een spaarproduct en houdt bovendien weinig risico in.

Bovendien kan u ook een meerwaarde genieten als u het zou verkopen na X aantal jaren. Een meerwaarde van 3% per jaar is hierbij een redelijk veilige veronderstelling.

Waar komen de financiële middelen vandaan?

Als spaarder heeft u misschien 50.000 euro gespaard en merkt u terecht op dat dat niet voldoende is om zelfs een klein éénslaapkamerappartement te kopen. U voorziet dat u maandelijks 200 euro kan sparen en bent van plan dat zo vol te houden. Uw bank is zeker bereid te onderzoeken of ze u de nodige fondsen kan lenen. De inkomsten van de te verhuren woning worden bij uw inkomen opgeteld. Zo heeft u meer spaarcenten om een lening af te lossen.

Op deze manier creëert u een hefboom op uw spaarvermogen. U kunt immers ook meerwaarde genieten op de som geld die de bank u zal lenen. Of u kunt lenen, en hoeveel u kunt lenen hangt dus af van uw persoonlijke situatie.

Realistisch en redelijkheid geboden

Beleggen in vastgoed is voor de meeste spaarders het onderzoeken waard. Het risico blijft beperkt zolang u redelijk blijft in wat u leent bij een bank. Moet u het eens een maand of twee zonder huurinkomsten doen, dan zou u dat gemakkelijk moeten kunnen dragen.

Verlang ook geen onrealistische rendementen. Laat u steeds adviseren door een onafhankelijke, lokale vastgoedspecialist over de pro's en contra's, maar vooral over de realistische huurwaarde van de woning die uw interesse geniet.

Binnenkort komt Certes uit met zeer beknopte, no-nonsense handleiding over beleggen in vastgoed voor spaarders. Deze gids maakt u op een eenvoudige en verstaanbare manier verder wegwijs in verschillende beleggingsvormen in vastgoed en legt uit waarop u dient te letten om een correcte beslissing te nemen. Het loont altijd te moeite om dat eens te onderzoeken. Wie weet ligt een verstandige belegging wel binnen uw bereik.

Bron: David Vansweevelt, Vansweevelt Makelaars