Certes Kwaliteitsmakelaars

Verhuur rendeert alleen optimaal bij efficiënt beheer

07-02-2012

Beleggers die hun geloof in aandelen verloren hebben, gaan vandaag op zoek naar een tastbaarder appeltje voor de dorst. Een pand aankopen om het vervolgens te verhuren, is één van de opties. Zo'n huurpand kan een prima investering zijn. Als u tenminste selectief te werk gaat bij de aankoop en het pand vervolgens met kennis van zaken beheert.

Huuropbrengst en meerwaarde

Verhuurders die hun pand na verloop van tijd verkochten, konden de voorbije jaren rekenen op een aanzienlijke meerwaarde. De verkoopprijzen van woningen in Tervuren stegen vorig jaar bijvoorbeeld met 3,4%, zo blijkt uit cijfers die De Tijd pas publiceerde (Netto, 10 december 2011). Tel die meerwaarde bij het rendement dat de huurinkomsten opleveren, en al snel blijkt dat investeren in een eigendom voor verhuur geen slechte zaak is. Bij de Tervurense Certes Kwaliteitsmakelaar Ifac Service maakten ze onlangs de balans op en berekende dat een huurappartement dat gedurende 10 jaar wordt verhuurd op jaarbasis een nettorendement van 4,45% kan opbrengen, alle kosten inbegrepen en de normale leegstandperiodes meegerekend.

Uiteraard 'werkt' zo'n investering alleen als het pand vlot verhuurd raakt. Leegstand betekent verlies en komt de kwaliteit van de woning zelden ten goede. Rudy Van Geel van Ifac Service licht toe: "Wie een sterke aandelenportefeuille wil opbouwen, moet er wat van kennen, ofwel zich goed laten adviseren door een expert ter zake. Voor vastgoedinvesteringen is dat precies hetzelfde. Vier factoren verdienen bij zo'n investering de aandacht: selectief aankopen, slim renoveren, perfect onderhouden en efficiënt beheren."

Selectief aankopen

Eerst en vooral moet u weten wat huurders aanspreekt en dus vlot verhuurt. Locatie, comfort en hedendaags karakter zijn van het grootste belang.  Volgt u de meest courante vastgoedsites een aantal weken na elkaar, dan krijgt u een zicht op de markt: welke panden blijven weken in het aanbod, welke zijn meteen verhuurd? Let wel op: panden worden niet altijd aan de vraagprijs verhuurd, een supersnelle verhuur kan betekenen dat een pand onder de gangbare marktprijs werd verhuurd, en een pand dat niet verhuurd raakt kan net iets te hoog geprijsd zijn. Voor gefundeerd advies gaat u best langs bij een degelijke makelaar met specialisatie in verhuur, die u kan informeren over de wooneisen in de regio, de tekorten en overschotten op de lokale markt en vooral de huurprijs waarop u voor een bepaald pandtype mag rekenen. 

Slim renoveren

Zoals gezegd spelen ook het comfortniveau en het karakter van de woning of het appartement een rol. Versleten vloerbekleding, oude keuken of gedateerde badkamer? Die vervangt u best meteen. Enerzijds verhoogt u met nieuwe apparatuur de aantrekkingskracht van het pand, anderzijds bespaart u uzelf een reeks klachten en kosten, want oude afwerking en gedateerde apparatuur beginnen huurders na verloop van tijd toch parten te spelen. Daarbij houdt u het best basic en neutraal. Investeringen in een hightech keuken of designbadkamer leveren -behalve in het zeer exclusieve segment waar de huurder een bepaald niveau van luxe verwacht - zelden een hogere huurprijs op.

Perfect onderhouden en efficiënt beheren

U koopt een goedgelegen flat aan, frist ze helemaal op, verhuurt ze in géén tijd... Alles prima, zou u denken, maar na een paar maanden merkt u dat de huur steeds vaker achterblijft en tot overmaat van ramp blijkt dat uw huurders het niet zo nauw nemen met het dagdagelijkse onderhoud. Als uw huurders na een reeks aanmaningen en telefoontjes zonder waarschuwing vertrekken, blijft u zitten met hun betalingsachterstand en een pak herstellingskosten. Om dat alles te voorkomen, moet u het hele verhuurproces nauwgezet opvolgen, uw huurder goed informeren over rechten en plichten, direct optreden als de zaken niet volgens het boekje verlopen én er alles aan doen om de goede band met uw huurder te onderhouden. Rudy Van Geel merkt op: "Een huurder is de hoeder van uw investering. Het komt er dus eerst en vooral op aan een solvabele en betrouwbare huurder aan te trekken. Die huurder mag best kritisch zijn op het vlak van kwaliteit en u snel contacteren als hij een technisch mankement opmerkt. Als u op dat moment snel voor een gepaste interventie zorgt, dan houdt u uw pand in topconditie en uw huurder tevreden. Twee sleutels tot succes."

Professioneel aangepakt

Snelle interventies,  ad rem antwoorden op vragen en opmerkingen van huurders weten welke  kosten de huurder zelf moet dragen en hem daarvan overtuigen... Het vraagt allemaal kennis, energie en vooral tijd, en daar ontbreekt het verhuurders vaak aan. Met de dienst Vastgoedbeheer biedt Ifac Service  een antwoord. Aidan Coppens legt uit hoe de dienst is ontstaan. "Ons kantoor ligt in Tervuren, een geïnternationaliseerde regio.  Sinds de vroege jaren 80 hebben we met ons kantoor de brug gevormd tussen de verhuurders, die niet altijd vertrouwd zijn met de taal en verwachtingen van de 'expats', een veeleisend, kapitaalkrachtig maar ook zeer mobiel huurderspubliek. Kiest een eigenaar voor onze dienst beheer, dan zijn wij voor de huurder de contactpersoon bij vragen of technische problemen. We volgen de huurbetalingen op, sturen bij de eerste achterstallen een aanmaning uit en volgen die op, doen de indexeringen, informeren huurders over verplichte onderhoudswerken en controles, organiseren plaatsbeschrijvingen en noem maar op. Voor de huurders zijn we een goed bereikbaar en competent  luisterend oor, voor de eigenaars een garantie voor een zorgeloze verhuur."

Vandaag beheert het kantoor ruim 500 huizen en appartementen, voor zo'n 400 eigenaars. De portefeuille groeide de laatste jaren gestaag, en aan die groei lijkt niet meteen een eind te komen. Rudy Van Geel vertelt: "De redenen om voor beheer te kiezen zijn gevarieerd. We werken bijvoorbeeld voor een aantal eigenaars die op het vlak van investeringen volledig hebben ingezet op vastgoed. Ze bouwen een vastgoedportefeuille op, rekenen op een optimaal rendement en laten het beheer ervan over aan een professional. Zij laten alle technische beslissingen aan ons over, rekenen erop dat we de nodige acties ondernemen bij wanbetalingen of schade. Daarvoor sluiten we een rechtsbijstandsverzekering af. Aidan Coppens vult aan: "Naast die zeer gerichte investeerders heb je ook verhuurders die gewoon voor Beheer kiezen omdat ze de rompslomp die bij een verhuur komt kijken moe zijn. Het wordt allemaal ook steeds complexer. Voorbeelden zijn de verplichte registratie van het huurcontract, de plaatsbeschrijvingen, de verplichte vermelding van de EPC-score en het unieke certificaatnummer bij het adverteren van een huurpand en dat soort zaken. Voor een buitenstaander lijken het details, voor de eigenaar die wil verhuren een hele waslijst van administratieve en andere verplichtingen die hij best niet uit het oog verliest."

Huurder is consument

Bovendien, benadrukken de makelaars, is elke huurder een 'consument' die zich goed beschermd weet en steeds veeleisender wordt. Alles moet 100% in orde zijn, problemen moeten onmiddellijk aangepakt worden. Aidan Coppens licht toe: "Voor eigenaars die in de nabijheid van het huurpand wonen en kleine technische problemen zoals een haperende deur of een lekkende kraan met plezier zelf herstellen, is dat allemaal geen probleem. Anderen vinden het aangenaam om bij vragen en technische problemen op een professionele tussenpersoon te kunnen rekenen. Een tussenpersoon die niet alleen problemen oplost, maar er ook alles aan doet om ze te voorkomen. Een voorbeeld: huurders laten de verwarmingsinstallatie de hele zomer uitgeschakeld en activeren ze pas op de eerste koude dag. Duikt er die eerste winterdag een technisch probleem op, dan vind je natuurlijk geen enkele verwarmingsspecialist die meteen ter plaatse kan komen. Zij worden immers overspoeld door mensen die zich in een gelijkaardige situatie bevinden. Om dat soort situaties te voorkomen hebben we een brochure gepubliceerd over het eenvoudige onderhoud van de huurwoning, het hele jaar rond. We raden huurders erin aan om bijvoorbeeld het stookoliepeil tijdig te checken en hun verwarming al eens aan te zetten in het vroege najaar. Is er een technisch probleem, dan is er voldoende tijd en capaciteit om het aan te pakken, zonder dat de huurder in de kou moet zitten. Zoals zo vaak zijn het precies die eenvoudige tips die het leven veel aangenamer kunnen maken voor huurder en verhuurder.

Automatiseren

Technische interventies zijn één zaak, de financiële opvolging is nog een andere. "Uiteraard is die opvolging bij ons geautomatiseerd,"vertelt Rudy Van Geel, "een vijfhonderdtal huurbetalingen per maand volg je niet zomaar handmatig op". In automatisering van de beheerprocessen wordt bij Ifac Service trouwens flink geïnvesteerd: "Samen met onze Certes-collega's laten we momenteel een performant beheersoftwarepakket ontwikkelen. Dat pakket helpt ons om betalingen te traceren, maar ook om technische interventies op te volgen en eigenaars gedetailleerd over te informeren."

Zekerheid

Informeren is belangrijk, benadrukt Aidan Coppens: "Zoals we al zeiden komen er regelmatig nieuwe vastgoedregels bij. Toen een paar jaar geleden het energieprestatiecertificaat werd ingevoerd, moesten we elke huurder wiens woning weldra weer verhuurd zou worden, laten weten dat hij een EPC-deskundige over de vloer zouden krijgen, die we in opdracht van de eigenaar hadden aangesteld. Toen het Brussels Hoofdstedelijk Gewest rookmelders verplichtte in huurwoningen, hebben we eigenaars van panden in het Brusselse daar ook over geïnformeerd." Op die manier hoeven eigenaars de vastgoedwetgeving zelf niet continu op te volgen. Bovendien legt de wetgever heel wat verantwoordelijkheid bij de vastgoedbeheerder. Zo werd onlangs niet alleen de eigenaar, maar ook de vastgoedbeheerder veroordeeld omwille van het niet vervangen van een slecht werkend gastoestel dat tot een CO-vergiftiging leidde. Rudy Van Geel reageert: "Veiligheid nemen we uiteraard serieus. Momenteel loopt een informatiecampagne voor beheereigenaars,  over veiligheid en comfort in huurwoningen. Want welke gemoedsrust biedt een op het eerste gezicht rendabele investering, als  ze een veiligheidsrisico inhoudt voor je huurder? Duidelijke informatie, goede service en veilige woningen, daar hebben we als Certes Kwaliteitsmakelaars wel wat voor over."

Bron: Ifac Service, Certes-Kwaliteitsmakelaar