Certes Kwaliteitsmakelaars

© Thinkstock

Als de huidige economische crisis uitmondt in kredietschaarste, zullen de interesten op hypotecaire leningen de pan uitswingen. In een conservatiever scenario groeien de interesten volgens de prognoses van De Immotheker binnen een vork van 3,75% tot 5,5%.

De huidige rentevoeten voor woonkredieten zijn “historisch laag”, zegt Hilde Junius van BNP Paribas Fortis. "Er ligt een aanpassing in het vooruitzicht, maar wel op lange termijn. Voorspellingen over rentevoeten kunnen – en mogen – we niet doen.”

Moeilijk te voorspellen

Volgens Hilde Junius is het inderdaad zo dat de huidige rentevoeten voor woonkredieten laag liggen. “Het is al enkele jaren geweten dat de marges voor de banken aan de lage kant zijn. Op lange termijn zal dat waarschijnlijk voor hogere rentevoeten zorgen, omdat banken natuurlijk geen te lage marges mogen hanteren. Dat betekent niet dat we voorspellingen kunnen doen over rentevoeten. Ja kan niet met zekerheid zeggen wanneer leningen duurder zullen worden en hoeveel duurder ze dan zullen zijn."

Cijfers van De Immotheker bevestigen dat de huidige rentevoeten lager liggen dan de voorbije jaren. In 2003 was de gemiddelde RJR 5.15, in het crisisjaar 2009 was dat 4.80 en in 2010 was het 4.39. In oktober van 2011 is de gemiddelde RJR 3.94. John Romain van de Immotheker raadt ook aan om uw lening permanent te laten opvolgen door een kredietbewaker om op de hoogte te blijven van de rentevoeten die het meest interessant zijn. "Als leek is het heel moeilijk om die rentes constant op te volgen."

Rentevoet bepalen

Er spelen veel verschillende factoren bij het bepalen van een rentevoet en elke financiële instelling hanteert zijn eigen methode. Er is ten eerste de afficherente, de rente die extern gepubliceerd is en als richtlijn wordt gebruikt. Specifiek bij woonrentes, wordt er naast deze afficherente ook gekeken naar het individueel profiel van de klant. Hoeveel gaat de klant lenen? Wat is de financiële situatie? Over welke tijdsperiode zal de klant de lening afbetalen? Welke producten nemen ze nog af? Deze factoren spelen onder andere een rol bij het bepalen van de rentevoet voor een woonkrediet.

John Romain meent dat “behoudens grote verrassingen de uiteindelijke totale rentekost voor hypotheekleningen het volgende jaar zal evolueren in een vork van 3,75% tot 5,5%." Met 'grote verrassingen' bedoelt hij bijvoorbeeld dat de huidige economische crisis zou leiden tot een krediet schaarste en (fors) hogere rentes. "Er is vandaag een lage fundingskost, zo staat de rente op spaarboekjes laag. Daarbovenop zijn we allemaal flinke spaarders dus een krediet schaarste lijkt ver weg. Toch zijn er een aantal factoren waar we rekening mee moeten houden en die op korte tijd een krediet schaarste in de hand kunnen werken. De overheden hebben steeds meer geld nodig en moeten voor deze leningen hogere rentes betalen. Overheden gaan meer in de vijver van de bankiers vissen, zoals recentelijk met de staatsbons. Bovendien kan wantrouwen tussen de bankiers ertoe leiden dat ze ook aan mekaar minder of geen geld meer uitlenen en hun geld bij de ECB (Europese Centrale Bank) parkeren. "

Romain waarschuwt kredietnemers ook voor een jaarlijks variabele rentevoet met lage startrentevoet. "Het is een formule die heel aantrekkelijk is, maar als de korte rente zo laag staat, is de kans zeer reëel dat ze snel weer stijgt. Aangezien de meeste kredietnemers al geleend hebben op 25 en 30 jaar kan dit leiden tot onaangename verrassingen op middellange termijn. Bankiers hanteren namelijk vuistregels op basis van het netto-inkomen van de ontleners om de leenlasten te bepalen. Deze regels kunnen makkelijk leiden tot te 'hoge' leenbedragen."

Hij raadt iedere kredietnemer aan om zelf de verantwoorde woonlasten te berekenen. "Zelf uw verantwoorde woonlasten becijferen is uzelf beschermen tegen bankiers die hoofdzakelijk gefocust zijn op het verkopen van hun krediet", aldus John Romain van de Immotheker.

Geen plotse veranderingen

Wat zou er nu gebeuren indien die rentevoeten serieus stijgen? Er is al heel wat kritiek gekomen indien dat zou gebeuren, onder andere van kersvers minister van Economie en Consumenten Johan Vande Lanotte. Hij heeft al gereageerd op de uitspraken van Vermaercke en uit specifiek zijn ongenoegen over het duurdere woningkrediet. "Het hypothecair krediet treft vooral jonge mensen, die door het optrekken van de rentevoeten zich geen woning meer zouden kunnen aanschaffen", aldus Johan Vande Lanotte.

BNP Paribas Fortis vindt dat zo'n uitspraak genuanceerd moet worden: "Er is specifiek voor woonkredieten nog niets veranderd. Er is geen verandering van risico of van profiel en jonge mensen kunnen nog evengoed geld lenen om een woning af te betalen. Bij BNP Paribas Fortis werken we met een soepel woonkrediet. Er is de mogelijkheid tot het verlengen of verkorten van de afbetaling afhankelijk van een verandering in de persoonlijke situatie. Krijgt een klant promotie, dan zal die meer kunnen afbetalen per maand en zal die 25 in plaats van 30 jaar moeten afbetalen."

Ze benadrukken wel dat de leningen vaak hoger liggen dan vroeger, omdat de vastgoedprijzen gestegen zijn. Dat betekent dat men ook langer moet afbetalen indien men de maandelijkse kost betaalbaar wil houden.

Bron: Knack - 7 december 2011 - http://ikgabouwen.knack.be/bouwen-renovatie/nieuws/hypothecaire-leningen-naar-5-5-procent/article-4000015551975.htm