Certes Kwaliteitsmakelaars

Epc: sensibiliseren en/of inkomsten genereren?

07-11-2011

Het energieprestatiecertificaat is een Europese maatregel en is vanaf respectievelijk 2008 en 2009 een verplicht document voor zij die willen verkopen of verhuren. Het is de bedoeling om de energiezuinigheid van een woning via een cijfer tussen 0 en 800 op een meetlijn weer te geven. Op die manier weten potentiële huurders en kopers hoe energiezuinig de woning is waarvoor ze interesse hebben, of beter gezegd, dit is de bedoeling. Dat we via een dergelijk document gesensibiliseerd worden om na te denken hoe we spaarzamer met energie kunnen omspringen, daar kunnen we ons wel in vinden.

Maar zoals onlangs nog uit een reportage in Volt is gebleken is er veel kans dat de epc-score op uw document hoogst onbetrouwbaar is. De verantwoordelijke minister Freya Vandenbossche ontkent dit niet maar noemt het toch vooral kinderziektes die het logisch gevolg zijn van een opstart: (nog)te weinig kennis bij de deskundigen, te weinig controle en een software die nog niet up to date is. Zal alles binnen afzienbare tijd accurater verlopen? Als men bij de epc-deskundigen ten rade gaat dan hoort men toch wel wat sceptische geluiden.

Eerst en vooral ligt de drempel heel laag om epc-deskundige te worden. Een beperkte opleiding die door elkeen kan gevolgd worden die secundair onderwijs heeft genoten is voldoende voor een erkenning. Dit was uiteraard nodig omdat men anders het aantal dossiers die een epc nodig hadden niet kon verwerken. Velen, niet allemaal, zijn er op gesprongen, niet altijd uit affiniteit met bouwtechnische materies, maar vooral omdat het een mooie bijverdienste was bovenop een bestaand inkomen. Het is ook duidelijk dat vele epc-deskundigen dit als een bijjob zien en niet als een volwaardige fulltime-baan. Dit zorgt voor een inflatie aan “deskundigen” en voor een prijscompetitie naar beneden met een kwaliteitsverlies als gevolg. Waar serieuze deskundigen een halve dag nodig hebben om een certificaat af te leveren slagen anderen hier in om dit in minder dan 2 uur te klaren. Dit heeft uiteraard een rechtstreekse invloed op de prijszetting. Sommige deskundigen die hun opdracht met verantwoordelijkheidszin ter harte nemen zijn dan ook aan het afhaken omdat men op prijsniveau niet kan concurreren met deze “valsspelers”.

En dan nog is er de vraag of x aantal plichtsbewuste specialisten allen een epc kunnen afleveren voor een zelfde woning binnen een aanvaardbare “foutmarge”, laat ons zeggen 10% in min of plus. De praktijk leert ons dat dit actueel niet het geval is onder andere omdat men met te veel veronderstellingen moet werken o.a. door gebrek aan plannen, door gebrek aan informatie over onzichtbare elementen (zoals bvb. isolatie) en omdat de software te veel onbekenden toelaat. Stel nog dat men hier een mouw kan aanpassen dan nog kan men beter een epc-label aan de woning geven dat bepaald wordt door een marge in min en plus rond het berekende cijfer of via een letterlabel zoals bij bvb. koelkasten. Een absoluut cijfer zal men nooit 100% kunnen claimen en bovendien zorgt het voor een verkeerde perceptie. Een hogere epc-score betekent trouwens niet noodzakelijk dat men noodzakelijk meer renovatiekosten moet doen om een bepaalde energiezuinigheid te halen dan een vergelijkbare woning met een lagere epc-score. Alles hangt er van af in welke materialen men moet investeren en hoe veel werkuren het vergt.

Tenslotte kan men er niet omheen dat epc-deskundigen druk voelen van sommige eigenaars om het cijfer te beïnvloeden. Zij zien de epc-score mede door het absolute cijfer en de prominente vermelding op de verkoopsfiche als een (te) dominante beïnvloedingsfactor in de waardeperceptie van hun woning. Los daarvan beschouwen eigenaars de kostprijs als een zoveelste belasting. Zij begrijpen ook niet waarom de epc-factuur bij het verlijden van de akte niet mee verrekend wordt aan de kopers want zij zouden uiteindelijk iets aan het document moeten hebben.

Ook vastgoedmakelaars kunnen beter zelf geen epc’s afleveren. Het kan aanleiding geven tot vermoeden van belangenvermenging als men de betrokken woning ook verkoopt of verhuurt.

Een proefperiode van bvb. 6 maanden via een significante steekproef had heel wat pijnpunten vooraf kunnen detecteren. Nu hebben heel wat (nieuwe) eigenaars een vrij waardeloos epc-document. Kan het loutere doel consumenten te sensibiliseren over energiezuinigheid het invoeren van een epc verantwoorden?

Iedereen die (ver)koopt of (ver)huurt komt op een zeer directe manier met de energiezuinigheid van de woning in aanraking. Dit is een goede zaak op voorwaarde dat men een zekere betrouwbaarheid kan garanderen. Voorlopig is dit niet het geval. Ook het advies om de energiezuinigheid te verhogen schiet in het epc-document te kort wegens veel te algemeen.

Ik zou dan ook durven pleiten om voor koopwoningen ambitieuzer te zijn en een energie-audit aan kopers te verplichten voor woningen die bijvoorbeeld ouder zijn dan 15 jaar. Bij een energie-audit gaat een deskundige op zoek naar energieverslindende elementen of gebreken in uw woning en hij adviseert u concreet hoe u deze bij een renovatie kunt aanpakken. Deze “aanpak op maat van uw woning” is voor een nieuwe eigenaar veel nuttiger dan een epc-document met enkel wat algemeen advies, als het tenminste met kennis van zaken en de nodige toewijding wordt gedaan. Een energie-audit kost wel al vlug 2 to 3 keer zoveel als een epc (400-800 euro)maar is in tegendeel tot het epc wel fiscaal aftrekbaar. Maar als we zien hoe gul men in de subsidiëring van groene stroom is geweest zou men voor een energie-audit als basisbehoefte in het verbouwen naar energiezuinige woningen de (nieuwe) eigenaars maximaal moeten steunen.

Indien het epc als schoolvoorbeeld moet dienen van een globaal Europees beleid inzake duurzaam energieverbruik , dan is dit toch een gemiste kans om te refereren naar Europa als deskundige beslissingnemer .

Koen Hoste

Living Stone

Voorzitter Certes Kwaliteitsmakelaars