Certes Kwaliteitsmakelaars

10 prangende vragen over uw lening

20-01-2012

Door de zesde staatshervorming wordt het woonbeleid - inclusief de hypothecaire aftrek - naar de deelstaten overgeheveld. Maar vorige week bleek dat de deelstaten de hypothecaire aftrek, zoals die nu bestaat, niet kunnen overnemen. De deelstaten mogen de fiscale grondslag (de belastbare basis) immers niet wijzigen. Dat blijft een federale bevoegdheid.

Er moeten dus nieuwe systemen van belastingkredieten of -kortingen komen. Maar de Vlaamse regering kan niet zeggen wat de toekomst brengt. Het hek was helemaal van de dam toen gisteren duidelijk werd dat de hypothecaire aftrek zelfs niet gegarandeerd was voor lopende hypothecaire leningen. Plots verkeerden bijna 2.700.000 Belgen in onzekerheid, want zoveel mensen hebben volgens de Nationale Bank een woonkrediet lopen.

2. Is er dan geen zekerheid meer voor kopers en eigenaars?

Toch wel. Onder het motto ‘pacta sunt servanda’ (afspraken moeten worden gerespecteerd) beloofde de Vlaamse regering gisteren in een officiële mededeling dat ‘het fiscale voordeel voor de lopende hypotheken ook na de bevoegdheidsoverdracht naar Vlaanderen onverminderd zal blijven bestaan’. Dat is een duidelijk engagement dat de Vlaamse regering aangaat. De regeringsleiders van Wallonië en Brussel kwamen gisteren met eenzelfde boodschap naar buiten.

Vanuit de federale regering bevestigden premier Elio Di Rupo en minister van Financiën Steven Vanackere gisteren ook nog eens dat de bijbehorende budgetten van de hypothecaire aftrek volledig naar de deelstaten worden overgeheveld, zodat die ook de financiële ruimte hebben om de verwerving van een eigen woning te ondersteunen.

De Vlaamse regering gaf nog mee dat ‘ook wie in 2014 en de jaren daarna een woning wil kopen, bouwen of verbouwen nog fiscale ondersteuning zal genieten’.

Wat na 2014 de regeling zal zijn, is nog koffiedik kijken. Maar het is wel duidelijk dat de Vlaamse regering de eigendomsverwerving van woningen zal blijven ondersteunen. Het bezit van een woning wordt dan ook beschouwd als het beste appeltje voor de dorst na het pensioen.

3. Welke alternatieven kan Vlaanderen uitwerken?

De personenbelasting is een federale bevoegdheid. Vlaanderen moet dus op zoek gaan naar een alternatief. Een mogelijk denkspoor is volgens waarnemers een belastingvermindering via de belastingbrief. Dat zou betekenen dat er een nieuwe post op de fiscale aangifte komt. In plaats van een federale vermindering komt er een regionale. ‘Die is er nu bijvoorbeeld al voor de Vlaamse win-winlening’, zegt Jef Wellens van Kluwer. Ze is natuurlijk alleen interessant voor wie belastingen betaalt. Daarom vindt Philippe Janssens van Stadim het een minder goede oplossing. ‘Je wordt geen eigenaar van een huis als je geen inkomen hebt.’

Het vaakst wordt het belastingkrediet als alternatief genoemd. Een ontlener krijgt van de overheid een bedrag terugbetaald in verhouding tot wat hij aflost. Luc Machon, de voorzitter van de makelaarsfederatie BIV: ‘Dit vrij directe voordeel helpt vooral jongeren hun woning te verwerven.’ Maar volgens Wellens zou dat systeem meer kosten dan een belastingvermindering, omdat ook wie geen belastingen betaalt het voordeel krijgt.

‘Voor leningen om een nieuwe aankoop te financieren, zou een korting op de registratierechten kunnen worden toegekend’, meent Philip Maertens PwC Tax Consultants. ‘Het systeem van registratierechten is niet meer dan een vestzak-broekzakoperatie’, reageert Janssens. Hij ziet meer in het optrekken van de meeneembaarheid. Vlaanderen int voor een gemiddeld huis zo’n 25.000 euro aan registratierechten. Dat komt in grote mate overeen met het fiscaal voordeel dat tot nu gold voor de duurtijd van een lening. Vandaag bestaat al een meeneembaarheid van registratierechten met een maximum van 12.500 euro. Het volstaat dat op te trekken tot 25.000 euro om de impact al voor de helft weg te werken.

Uw financiële instelling zou ook een attest kunnen afleveren, op basis waarvan een ristorno aan de overheid kan worden gevraagd. Zo is het volledig gedefiscaliseerd, zegt Jef Wellens. ‘Ook bij de ecopremie voor groene wagens gold een directe korting op de factuur. Maar dan moeten wel alle nodige financiële gegevens beschikbaar zijn.’

4. Krijgt Vlaanderen genoeg om dat te financieren?

Volgens minister van Financiën Steven Vanackere worden de budgetten voor de hypotheekaftrek - in totaal 1,4 miljard euro - vanaf 2014 overgemaakt aan de deelstaten. Vlaanderen krijgt 929 miljoen euro, of ruim 66 procent van de pot. Volgens Nancy Huyghebaert, hoogleraar aan de KU Leuven, is dat echter onvoldoende als het systeem op kruissnelheid draait.

Het is onduidelijk of Vlaanderen en Huyghebaert dezelfde parameters hanteren. Maar volgens de berekening van Huyghebaert, die zich baseert op data van de Beroepsvereniging voor het Krediet, hebben alle gewesten jaarlijks 4,87 miljard euro nodig. Als we de federale verdeelsleutel hanteren, bedraagt de Vlaamse factuur zo 3,23 miljard euro.

5. Is zo’n plotse wijziging geen contractbreuk?

Juridisch is er volgens het kabinet van staatssecretaris voor Staatshervorming Servais Verherstraeten geen probleem om de fiscaliteit tijdens de rit bij te sturen. ‘De staat is nooit een verbintenis aangegaan met de belastingplichtigen. Door de ‘veranderlijkheid van openbaar bestuur’ kunnen bestaande prin- cipes perfect legaal verdwijnen’, zegt woordvoerder Jan Pauwels.

François Parisis, professor Fiscaal recht aan de universiteit van Luik, verdedigt die werkwijze. ‘Juridisch gezien is het logischer alle leningen vanuit eenzelfde standpunt te benaderen. Het zou bizar zijn nieuwe leningen op Vlaams niveau te behandelen en oude leningen federaal te houden. Die dubbelzinnigheid bestond al bij de woonbonus. Die kan nu verdwijnen.’ Sabrina Scarna, fiscaal advocate bij Tetra Law, voegt eraan toe dat zelfs de retroactiviteit geen juridisch probleem zou opleveren. ‘Het is een courante praktijk in fiscaliteit, die ook door cassatiearresten bevestigd is.’

Dat de drie gewesten vanaf 2014 instaan voor de fiscale voordelen voor een eigen woning maakt de kans groot dat er meerdere systemen komen in ons land, mogelijk drie. Dat vergemakkelijkt de zaken niet voor de betrokken partijen, zoals de banken, die nu maar met één stelsel rekening moeten houden. Maar voor de particulieren maakt het niet zoveel uit. ‘Iedereen woont maar in één gewest en krijgt maar met één woonbeleid te maken’, merkt de Bouwunie op. Iain Cook van het vastgoedmakelaarsnetwerk ERA ziet wel verwarring voor mensen die zich langs de gewestgrenzen wensen te vestigen, zeker als er belangrijke prijsverschillen ontstaan. Hij voegt eraan toe dat de sector al gewoon is aan variatie: ook de registratierechten verschillen per gewest.

7. Worden woningen nu goedkoper?

Als we nu een bruuske wijziging in fiscaal beleid krijgen, zullen de prijzen snel met 3 à 4 procent zakken. Dat komt overeen met het fiscale voordeel in het huizenbudget’, zegt vastgoedeconoom Julien Manceaux (ING). Philippe Janssens (Stadim) maakt een onderscheid tussen kleine huizen en villa’s: ‘Bij een villa van een half miljoen euro is er een fiscaal voordeel van zo’n 4 procent. Bij kleine woningen kan dat verdrievoudigen. De potentiele prijsdalingen staan daarmee in verhouding.’

De regionale ministers-presidenten hebben verklaard continuïteit te willen garanderen. Luc Machon van de makelaarsfederatie BIV vindt dat signaal ‘uiterst belangrijk’. ‘De onrust moet zo snel mogelijk uit de markt verdwijnen.’ Janssens: ‘Als de huidige regeling effectief tot 2014 behouden blijft, mogen we een vloedgolf van leningen verwachten van mensen die nog van de maatregel willen genieten.’ Manceaux is voorzichtiger: ‘De markt zal in 2012 vooral bepaald worden door de appetijt van de belegger en de evolutie van de rentetarieven. De onzekerheid over de fiscaliteit zal daar op korte termijn weinig aan veranderen. Ze kan hoogstens in 2013 een rol spelen. Zeker lijkt wel dat we tegen 2014 een opwaartse rente kennen, wat een eventuele negatieve spiraal zou versterken.’

8. Welke fiscale voordelen bestaan al?

Een pasklaar antwoord op de vraag hoeveel een modaal gezin ‘verdient’ aan een woonlening is er niet. Dat heeft niet alleen te maken met het kluwen van fiscale voordelen. Er zijn ook wijzigingen aangekondigd in het regeerakkoord, maar die moeten nog omgezet worden in wetteksten.

Het eenvoudigste systeem is dat voor leningen afgesloten na 1 januari 2005. Mits aan een aantal voorwaarden is voldaan, kan men genieten van de aftrek voor de enige eigen woning, ook wel de woonbonus genoemd. Daarbij is er één enkele aftrek voor de betaalde intresten, kapitaalaflossingen en premies voor uw schuldsaldoverzekering samen. Het basisbedrag van de woonbonus bedraagt 2.200 euro (inkomsten 2012). Dat wordt gedurende de eerste tien jaar verhoogd met 730 euro. Wie op 1 januari van het jaar nadat de lening is afgesloten drie kinderen heeft, krijgt een bijkomende verhoging van 70 euro. Bent u gehuwd of wettelijk samenwonend, dan krijgt elke partner de maximale aftrek van 3.000 euro of samen 6.000 euro. Tot vorig jaar (inkomsten 2011) werd de woonbonus afgetrokken van uw totale belastbare inkomen. Dat leverde een voordeel op naargelang uw inkomen: maximaal 50 procent plus gemeentebelastingen.

‘Volgens het regeerakkoord van de Di Rupo I zou het fiscale voordeel niet langer afgetrokken worden van uw belastbaar inkomen, maar vervangen worden door een belastingvermindering van 45 procent’, zegt Philip Maertens van PwC Tax Consultants. In dat scenario bedraagt het maximale nettovoordeel voor een gezin 6.000 x 45 procent of 2.700 per jaar (exclusief gemeentebelasting). In het oude systeem was het maximale voordeel 3.000 euro.

De fiscale voordelen van de ‘oudere leningen’ zien er totaal anders uit. Enerzijds leveren de betaalde intresten en anderzijds de kapitaalaflossingen en premies voor een schuldsaldoverzekering een fiscaal voordeel op. De betaalde intresten kunnen recht geven op de gewone intrestaftrek en de bijkomende intrestaftrek. Die kapitaalaflossingen en de premies voor de schuldsaldoverzekering genieten van het bouw- of het langetermijnsparen.

9. Hoe kijken de banken aan tegen de wijziging?

De verandering kan ertoe leiden dat nogal wat particulieren hun bouw- of koopplannen uitstellen tot er meer duidelijkheid is. Dat kan dan weer een dip geven in de economisch belangrijke sector en ook de banken raken. Minder kredieten verstrekken betekent voor de hypotheekfabrieken wel meer kapitaalbehoud, maar tegelijk ook minder inkomsten.

Pamela Renders, de woordvoerster van de bankenfederatie Febelfin, ziet het echter niet zo’n vaart lopen. ‘Het is voorbarig te zeggen dat consumenten de kat uit de boom zullen kijken. Niet alleen het fiscale regime beïnvloedt de hypotheekmarkt, ook de prijs van het onroerend goed en de rentevoeten. We pleiten alleszins voor zoveel mogelijk transparantie en een zo praktisch mogelijk systeem.’ Moniek Delvou, de woordvoerster van Dexia Bank, breekt ook een lans voor continuïteit. ‘Als die er is, zal er geen daling zijn van het aantal leningen.’

10. Wanneer komt er 100 procent duidelijkheid?

Dat zal pas het geval zijn als alle punten en komma’s op papier staan. Het is wachten tot de bevoegdheidsoverdracht een feit is en de Vlaamse regering een eigen decreet over de ondersteuning van de aankoop van een eigen woning op papier heeft staan. Dat zal niet voor 2014 het geval zijn, want de regering-Di Rupo moet zich al reppen om de uitvoering van de zesde staatshervorming rond te krijgen tegen de volgende federale verkiezingen, die gepland zijn voor oktober 2014.

En hoe onwaarschijnlijk dat ook klinkt, het valt niet uit te sluiten dat de zesde staatshervorming er helemaal niet komt, zoals ook het Egmontpact eind jaren 70 niet doorging. En dan zou meteen alles bij het oude blijven.

Bron: Tijd, Netto, 20/01/2012

http://netto.tijd.be/geld_en_gezin/belastingen/10_prangende_vragen_over_uw_lening.9150539-1624.art